Al Sr. Intendente Municipal Dr. Mauricio Barrientos,
a la Comisión Zonificación del Bicentenario,
a la Sociedad de Arquitectos de Chacabuco,
y a la comunidad de Chacabuco en general:
Sigo, desde Buenos Aires, las distintas reuniones por la
zonificación con interés y también con preocupación. Con interés, por el deseo
de aportar ideas y proyectos que mejoren la ciudad y resuelvan parte de sus
problemas. Y con preocupación, por las posibles consecuencias de la nueva
zonificación, y de la eventual elevación de la densidad poblacional de 600
habitantes/hectárea a 800 hab/ha. La preocupación reside, no sólo en la
innecesaria construcción de edificios en altura para una ciudad como Chacabuco,[1] sino en el aumento resultante de los precios
de los terrenos, que sin duda, perjudicará a gran parte de la población.
La presente opinión se fundamenta y toma como base los estudios sobre
Latinoamérica del Instituto Lincoln de
Políticas del Suelo[2] (EEUU); así
como los numerosos artículos e investigaciones de profesionales como el arq.
Eduardo Reese, docente en dicha institución, ex Sub Administrador del Instituto
de la Vivienda de la provincia de Buenos Aires y uno de los impulsores de la
Ley 14.449, “De acceso justo al hábitat”[3].
La nota que se le realizara en el diario Página 12, el pasado lunes, sintetiza
la problemática.
El mercado inmobiliario no funciona como la clásica oferta y demanda de
otras mercancías. La razón principal de esto, es que el suelo, además de ser
una forma de ahorro de cierto sector de la población, es un bien escaso. Entre
otras características, tiene la particularidad de acumular valor, a diferencia
del resto de las mercancías que se consumen y pierden su valor. Por ende, a
mayor oferta de viviendas y terrenos, los precios no disminuirán.
Es sabido que los precios de los terrenos están íntimamente ligados con la
ubicación dentro de la ciudad, con los servicios disponibles y con los m2 que
el Estado permite construir allí.
La zonificación vigente dispuso que en los terrenos del centro de la ciudad,
los mejores ubicados y con todos los servicios disponibles, se pudieran
construir edificios en altura de hasta 21 mts. Esos terrenos, al ser los más
caros de la ciudad, fijan la referencia “hacia arriba” para el resto de los
precios. Como esto dificulta que las familias puedan comprarse su terreno en el
área céntrica, además de su escasez, un gran porcentaje de la sociedad busca
terrenos en las afueras de la ciudad, que al no contar con todos los servicios
y por su ubicación, son menos caros que los del centro.
La referencia para los terrenos más alejados del centro, los marca el uso
rural, que paga por la tierra muchos menos que los usos urbanos. Mientras un
campo puede valer estimativamente entre U$ 15.000 o U$ 18.000 / hectárea, es
decir, U$ 1.50 o U$ 1.80 / m2, un terreno para
vivienda puede valer entre U$ 30 y U$ 40 / m2 o incluso más –
considerando un “dólar ahorro” de $10. Nótese la diferencia de valores y cómo
se multiplica varias veces su valor al pasar de rural a urbano.
Tiempo atrás, lo había graficado esquemáticamente de la siguiente manera,
tomando como base los gráficos[4]
del Arq. Eduardo Reese y del Director del Programa para Latinoamérica del
Instituto Lincoln, el economista brasileño, Martim Smolka:
¿Qué sucedería si se amplía el área urbana?
Los precios de los terrenos subirán, produciendo un aumento generalizado de
precios.
La línea[5] de precios
se desplaza hacia fuera y en consecuencia, hacia arriba. El gráfico muestra la
superposición de la primera imagen y la situación luego de una expansión de la
ciudad.
¿Por qué suben en las afueras de la ciudad? Porque como ya vimos, el uso
urbano paga más que el rural, hay más gente dispuesta a comprar un lote en las
afueras porque en el centro es imposible.
¿Por qué suben en el centro y resto de la ciudad? Porque como la ciudad ha
crecido, cambian las relaciones y nociones de distancia.
Para ejemplificarlo, podríamos mencionar que antes las “cuatro avenidas”
eran casi “el límite” de Chacabuco, vivir fuera de las avenidas era “lejísimo”.
Hoy, con la expansión de la ciudad, la noción de distancia es otra y las cuatro
avenidas es prácticamente céntrico y al cambiar estas nociones y haber
aumentado la demanda de terrenos, los precios suben. Algo similar ocurre con
Cucha-Cucha, que antes era otra ciudad y ahora parece estar más cerca...ya
formando parte de Chacabuco mismo.
¿A quién beneficia que la ciudad crezca y crezca hacia afuera?
Al mercado inmobiliario y a los dueños de los terrenos que sin invertir,
más que en algún alambrado, verán crecer varias veces el precio de sus tierras.
Pero esto, no es beneficioso para el Estado ni tampoco para la sociedad, porque
los gastos e inversiones que esto genera se cubren con fondos públicos y restan
recursos para otras necesidades.
¿Qué se puede hacer? ¿Qué hacen otros Municipios?
Para
comentar como están trabajando municipios como San Fernando, Trenque Lauquen y
Sunchales, entre otras ciudades latinoamericanas y también europeas, compartiré
dos ejemplos, dos situaciones típicas donde el Estado debe comenzar a
posicionarse de una forma diferente.
Tomemos
un lote en las afueras, sin pavimento, ni cloacas, ni gas ni agua ni luz.
A
medida que el Municipio comienza a realizar los servicios veremos que el precio
del terreno sube y sube. Luego, comienzan
a realizar una casa al lado y luego otra y luego el Estado completa todos los
servicios y el precio del terreno continua subiendo sin que el dueño del lote
en cuestión, haya desembolsado peso alguno. Es decir, el terreno se valorizó
por esfuerzo del Estado y de la sociedad, pero ésta no recibe nada a cambio.
Segundo
ejemplo. Un lote ubicado en la calle 25 de Mayo y Mendoza (Manzanas 81 o 91).
Hoy podría construir hasta 12 mts de altura pero con la nueva zonificación será
beneficiado por el Estado y podrá construir hasta 21 mts y ahora su terreno
pasará a valer muchísimo más, sin haber realizado los propietarios ninguna
inversión. Acá vemos un nuevo ejemplo donde el Estado beneficia a los privados
sin recibir nada a cambio.
Para
estos casos, varias ciudades del mundo (Paris, Bogotá) y países como Finlandia
y Suecia, además de las ciudades antes mencionadas, vienen aplicando, entre
otros instrumentos, la “recuperación de plusvalías” que le permite al Estado
recibir un porcentaje del aumento del valor de un terreno originado por
esfuerzos del propio Estado. Esto sería válido tanto para el primer ejemplo
mencionado como para el segundo.
Este
instrumento está disponible, entre otros, en la mencionada Ley 14.449 y
posibilitaría al Estado recibir recursos genuinos que le permitirían
reinvertirlos en la ciudad y realizar más obra pública. Además de este
beneficio, está probado que estos instrumentos frenan la especulación y la suba
de precios.
Por
todo lo dicho hasta acá, si se llegara a decidir que la ciudad continúe
creciendo en altura, se sugiere definir solo una pequeña zona, específica para
estos fines, con la infraestructura acorde a las necesidades de esos edificios
y sabiendo que no habrá impacto negativo sobre el resto de los servicios y con
normas edilicias actualizadas.
Asimismo,
se sugiere comenzar a implementar, en toda la ciudad, el recupero de plusvalías
para beneficio del conjunto de la sociedad y para financiar proyectos, vivienda
social, nuevas plazas y por qué no, el Parque Lineal.
Esperando
que haya oportunidad de revisar la zonificación propuesta y que las reflexiones
aquí compartidas les sean de interés, aprovecho la oportunidad para saludar a
ustedes; muy atentamente
Arq. sebastiAn inacio - Octubre de 2014
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[1] En una nota anterior, nos referimos a que la
capacidad actual de Chacabuco, 177.645 hab. alcanzaría a cubrirse por el
crecimiento poblacional en el año 2.340. Disponible en www.equipodeinvestigacion.blogspot.com
[2] Ver Carlos Morales Schechinger “ALGUNAS
REFLEXIONES SOBRE EL MERCADO DE SUELO URBANO” o autores como Martim Smolka,
Director del Programa para América Latina y el Caribe del Instituto Lincoln.
[3] Tiempo atrás tuvo su “Cabildo Abierto” en
Chacabuco
[4] Véase la conferencia de E. Reese, “Urbanismo,
configuración de la ciudad y mercados del suelo: instrumentos de captura y
redistribución de rentas urbanas” disponible en la web en formato PPT.
[5] En rigor se la denomina, curva de precios. Su
trazado puede ser curvo o quebrado. Sería importante que el Municipio
dispusiera e hiciera públicos sus estudios al respecto.
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